Hus køb

[arno 1]

Tillader mig at spørge herinde, da der er en del af jer som har købt hus.

Sagen er den, at vi har kig på et hus, og har sat banken i gang med beregningerne, for at se om vi har råd til det. Huset er lige som det skal være, og vi har kigget efter "det perfekte hus" stort set siden vi blev gift i 2004. Vi har aldrig prøvet at købe hus før, så vi føler os virkelig på "glatis"...

Har nogle spørgsmål:

- hvordan ved man hvor meget man kan tillade sig at "slå af" det tilbud som man skal give sælger?

- vi vil gerne skifte tag og køkken i huset, kan vi få prisen ned pga det? (taget er fra 1969 og TRÆNGER til at blive udskiftet, og køkkenet ligeså, badeværelserne trænger også til en kærlig hånd)

- hvad skal man generelt tænke på, når man skal købe hus?

...og så håber jeg bare, at der er nogen herinde som har lyst til at øse ud af deres erfaringer med huskøb...

[hesselbjerg 0]

Hej Arno

Du kan ALTID tillade dig at prutte om prisen. Boligmarkedet er købers marked, og der er en hjemmeside, hvor man kan se, hvor længe huset har været til salg. Kan dog ikke lige huske hjemmesidens adresse. Alt efter område og om der er andre interesserede, så start med 10-15 % mindst. Der er jo en grund til man FORHANDLER en pris. Når der både skal gøres noget ved tag, køkken og badeværelse skal der gives et afslag. Skal sælger af med huset fordi de selv har fundet andet, er de altid mere forhandlingsvillige.

Jeg ville sørge for at kigge bag gardiner og tjekke tapetet. Sidder tapetet løst, kan det være pga for lidt tapetklister, men det kan også skyldes fugt. Mærk duften og stemningen. Når du kører ind i indkørslen, skriger maven så: Her ville jeg komme til at føle mig hjemme (nok mest anden gang I kigger på huset).

Tjek tilstandsrapporten godt igennem, tjek vand-, el- og varmeforbruget. Er der noget der tyder på utætheder?

Sørg for at få en håndværker I har tillid til, til at komme med ud og gennemgå huset. Ikke mindst taget. Få en tømrer til at tjekke spærrerne, det er ikke ligegyldig om det er tagplader eller HELE taget, der skal skiftes. Der er jo også mulighed for at lægge et tag på det eksisterende, hvis spærrerne er OK.

Det er et par af de ting jeg synes er værd at tænke over. Men sørg for at give jer god tid. Der er masser af boliger til salg.

Held og lykke

[arno 1]

Vi vil helt klart prutte om prisen, men synes det er svært at finde ud af hvor meget vi kan "tillade os" at starte med som bud. Fungerer det sådan, at sælger har en pris - så kommer køber med et bud - så kommer sælger med endnu en pris - så bliver man enige om en salgspris...? Eller er det helt forkert opfanget?

Huset koster 1.795.000kr - dvs at vi godt ville kunne tillade os at komme med et bud på cirka 180.000kr under, altså cirka 1.615.000kr??

Så vidt vi kunne forstå på naboerne (vi var så heldige at snakke med dem i cirka 20 minutter efter 1. fremvisning), så er ejerne flyttet fra huset for cirka 1 år siden, huset stod tomt cirka ½ år, og nu bor der en enlig mand som lejer huset. Dvs at ejerne sikkert ikke har vildt travlt med at sælge, men alligevel... Huset er sat til salg i slutningen af november 2007, og der har været enkelte ude og kigge på det.

Vi havde BEGGE den der "mavefornemmelse" med, at DET HER ER VORES HUS/HJEM, stort set med det samme vi kom til grunden. Og efter at have set hus og have, var vi begge vilde og forelskede i huset. Vi checkede vinduer, bag gardiner etc, og kiggede på gulve o.lign. Det virker absolut ikke som om der er fugt i huset - heller ikke i et værelse som ikke var i brug = ingen varme på. Stemningen var super, og vi havde det bare fantastisk med at gå rundt derude. Vi havde begge lyst til at blive derude, og glæder os til at skulle ud og kigge igen

Min far er bygningskonstruktør, og jeg har lavet en "date" med ham, om at han skal med ud og kigge på huset. Har snakket meget med ham om det, og han siger at hele taget skal skiftes, ud fra hvad der står i tilstandsrapporten. Men han kigger som sagt på det, når han kommer med derud.

Vi skal nok lade være med at forhaste os - det synes jeg nu heller ikke vi har gjort. Vi har været ude og kigge på en del huse efterhånden, men der har altid været et eller andet i vejen med dem. Og vi har ikke haft "mave-fornemmelsen" med NOGET andet hus end det her...

Puha... Jeg synes godt nok at det er en stor beslutning, og jeg vil så gerne "gøre det rigtigt". Derfor: TUSIND tak for din hjælp indtil videre. Det er bare GULD værd!!

[goodbyehansen 2]

Hej Arno

Jeg synes bestemt sagtens, at I kan tillade jer at byde den pris, du opgiver. Jeg kunne endda godt forestille mig, at i startede lavere, når nu huset har stået tomt så længe. Men jeg ved selvfølgelig ikke, om der har været tale om prisnedsættelser i forvejen. Men det er altid godt at "pumpe" ejendomsmægleren for oplysninger om sælger.

Hvis sælger har købt noget andet, hvis sælger er et dødsbo/arvinger osv. er der altid basis for en kraftig reduktion i prisen, hvis det har stået til salg længe.

Jeg kan fortælle, hvordan det gik ved vores sidste huskøb - udbudt pris 2,45. Vi bød 2,0. Sælger ville ikke gå ned i pris. 4-5 mdr senere bød vi igen 2,0 (sælger havde i mellemtiden nedsat prisen til 2,2) - vi købte for 2,05, og så fik vi oven i købet noget indbo og nogle haveredskaber med. Det skal dog tilføjes, at huset bl.a. skulle have nyt tag, og at vi nu er i gang med et kæmpe renoveringsarbejde - så den samlede huspris bliver omkring de 3.0 - og det er uden min mands, min og venners arbejdsløn.

Ellers har jeg ikke noget at tilføje til Hesselbjergs mange gode råd.

Men jeg glæder mig til at høre, hvordan det går.

mvh

goodbyehansen

[arno 1]

Hej goodbyehansen!

Du synes ligefrem at vi kan tillade os at starte lavere...? Hvad med 1.500.000kr? Jeg er bare bange for at "fornærme" sælger, så de ikke vil sælge huset til os... Så vidt jeg ved er huset ikke sat ned i pris. Jeg ved ikke om sælger er vild efter at komme af med huset - de bor i et andet hus, og har som tidligere skrevet fået en til at leje sig ind i huset i noget tid. Så det haster nok ikke for dem at komme af med huset - tror jeg...

Har I også lagt nyt tag på? Hvor meget er det kommet til at koste?

[lmj 4]

Hej Arno,

Der er en ting mere I skal have med i overvejelserne, når du nævner, at der er en, der bor til leje i boligen. Såfremt han ikke selv har opsagt sit lejemål eller har en tidsbestemt lejekontrakt, har han et meget langt opsigelsesvarsel. At de opsigelsesgrunde, der findes i lejeloven, kan I ummiddelbart kun benytte jer af den begrundelse, der står i §83, a, nemlig, at I selv ønsker at flytte ind i boligen. Når en lejer opsiges med denne begrundelse, har han dog 1 års opsigelsesvarsel ifølge lovens § 86, stk. 2. Dette gælder også selv om, der evt. står noget andet i hans lejekontrakt, da loven går forud for lejekontrakten.

Så hvis I ikke allerede har set lejekontrakten, så sørg for at få lov til at se indholdet, så I ikke lige pludselig står med en bolig I ikke kan flytte ind i før et år efter, I har overtaget den.

[diskobil 357]

Enig med de øvrige. Det er købers marked som boligmarkedet ser ud p.t. Det gælder helt sikkert også på jeres kanter. Ingen tvivl om at ejerne gerne vil af med det.

Muligvis har de tænkt at de i stedet for at sælge kunne udleje det ud men muligheden for at der alene er tale om midlertidig udlejning med det fområl at minimere deres tab er mere nærliggende. De sætter angiveligt penge til medmindre huset ikke er belånt og har formentlig brug for kapital til at frigøre sig for gæld og lave forbedringer i det nye hus. At man tager så drastisk et skridt som at udleje en ejdendom med det resultat at den er vanskeligere at sælge og fremvise, vidner om at man selv har erkendt at køberen ikke er llige om hjørnet, og så er man presset fordi man står med udgifter på to huse som man formentlig ikke kan dække.

Udover det som allerede er sagt:

Kig på hvornår salgsopstillingen er udskrevet. Så vil I formentlig kunne se hvornår huset reelt er sat til salg. Muligvis er det sket før.

Kig på den eksisterende gæld i huset. I skal ikke under denne men kan måske vinde noget ved at overtage den bestående gæld fremfor at lave låneomlægning ved salget.

Sørg for ikke at give udtryk for jeres begejstring men fokuser på de ting som I ikke er tilfredse med uden derved at komme til at virke usaglige. Lav evt. et overslag over de mangler der skal laves, så I kan dokumentere det nedslagsbeløb I ønsker. Det skal selvfølgelig være til dagspriser selvom din far måske vil hjælpe jer lidt.

[Daisymus 0]

Kig på hvornår salgsopstillingen er udskrevet. Så vil I formentlig kunne se hvornår huset reelt er sat til salg. Muligvis er det sket før.

Her vil jeg lige blande mig som mægler. Vi har pligt til at genberegne alle sager mindst 1 gang hver måned mener jeg det er. Og som renten har udviklet sig siden november er der helt sikkert blevet genberegnet og så kan du ikke bruge den dato. Alt efter hvilket system mægler bruger vil sagen blive beregnet ud fra sidt hjemtagne kurser ved udskrift og de fleste skriver ud når de skal på fremvisning eller fx til hele ugen om søndagen

Kig på den eksisterende gæld i huset. I skal ikke under denne men kan måske vinde noget ved at overtage den bestående gæld fremfor at lave låneomlægning ved salget.

Husk at være opmærksom på renten som det sidste stykke tid har ændret sig. Har lige omlagt lån for mine forældre hvilket har resulteret i en besparelse på 100.000kr og deres lån var kun 2 år gammelt...

Ellers kan jeg kun sige at ved store bud pga istandsættelse er det smart som tidligere skrevet at have nogle skriftlige overslag på istandsættelsen som mægler kan forelægge sælger så bliver det måske lidt mere forståeligt for sælger.

Og bed under alle omstændigheder om at få en kopi af lejekontrakten inden i giver bud på noget som helst for er der 1 års opsigelse så kan i byde yderligere ned og så evt istandsætte udvendige ting som tag og lign imens lejer bor der.

[diskobil 357]

Det er muligt at I har pligt til det indenfor kæden eller generelt for mæglerbranchen, men jeg ved af erfaring at det ikke sker konsekvent.

Rentefaktoren og gevinsten ved omlægning afhænger jo af de eksisterende lån. Mæglerne ligger næsten altid konsekvent op til at ændre belåningen af ejendommen for derved at få ydelsen ned og det er meget forståeligt. Men hvis friværdien ikke er anseelig og kan rummes i et nedslag kan der dog muligvis hentes noget der på prisen. Så kan man så senere omlægge selv.

[arno 1]

Der er en ting mere I skal have med i overvejelserne, når du nævner, at der er en, der bor til leje i boligen. Såfremt han ikke selv har opsagt sit lejemål eller har en tidsbestemt lejekontrakt, har han et meget langt opsigelsesvarsel. At de opsigelsesgrunde, der findes i lejeloven, kan I ummiddelbart kun benytte jer af den begrundelse, der står i §83, a, nemlig, at I selv ønsker at flytte ind i boligen. Når en lejer opsiges med denne begrundelse, har han dog 1 års opsigelsesvarsel ifølge lovens § 86, stk. 2. Dette gælder også selv om, der evt. står noget andet i hans lejekontrakt, da loven går forud for lejekontrakten.

Så hvis I ikke allerede har set lejekontrakten, så sørg for at få lov til at se indholdet, så I ikke lige pludselig står med en bolig I ikke kan flytte ind i før et år efter, I har overtaget den.

Uha... Det har vi slet ikke tænkt på! Det vil jeg straks ringe og spørge mægleren om i dag... Det ville da godt nok være træls, hvis vi skal vente et helt år på at flytte ind i huset!!

Det var ikke mit indtryk at lejeren var "permanent" på nogen måde - mere som om at han havde "fået lov" til at bo der, indtil vi havde fundet en køber. Men det skal absolut checkes!

[arno 1]

Enig med de øvrige. Det er købers marked som boligmarkedet ser ud p.t. Det gælder helt sikkert også på jeres kanter. Ingen tvivl om at ejerne gerne vil af med det.

Muligvis har de tænkt at de i stedet for at sælge kunne udleje det ud men muligheden for at der alene er tale om midlertidig udlejning med det fområl at minimere deres tab er mere nærliggende. De sætter angiveligt penge til medmindre huset ikke er belånt og har formentlig brug for kapital til at frigøre sig for gæld og lave forbedringer i det nye hus. At man tager så drastisk et skridt som at udleje en ejdendom med det resultat at den er vanskeligere at sælge og fremvise, vidner om at man selv har erkendt at køberen ikke er llige om hjørnet, og så er man presset fordi man står med udgifter på to huse som man formentlig ikke kan dække.

Udover det som allerede er sagt:

Kig på hvornår salgsopstillingen er udskrevet. Så vil I formentlig kunne se hvornår huset reelt er sat til salg. Muligvis er det sket før.

Kig på den eksisterende gæld i huset. I skal ikke under denne men kan måske vinde noget ved at overtage den bestående gæld fremfor at lave låneomlægning ved salget.

Sørg for ikke at give udtryk for jeres begejstring men fokuser på de ting som I ikke er tilfredse med uden derved at komme til at virke usaglige. Lav evt. et overslag over de mangler der skal laves, så I kan dokumentere det nedslagsbeløb I ønsker. Det skal selvfølgelig være til dagspriser selvom din far måske vil hjælpe jer lidt.

Det er svært ikke at give udtryk for vores begejstring for huset - vi er begge MEGET begejstrede, og føler at det bare er VORES HUS... Men jeg ved godt at man ikke ligefrem skal overfalde mægleren og give ham knus, fordi man er så glad for huset

Hvordan laver vi et overslag over de ting som skal laves i huset, så realistisk som muligt? Skal vi have nogen til at komme ud og kigge på huset, eller er det nok at have min fars "cirka-beregning"?

[arno 1]

Her vil jeg lige blande mig som mægler. Vi har pligt til at genberegne alle sager mindst 1 gang hver måned mener jeg det er. Og som renten har udviklet sig siden november er der helt sikkert blevet genberegnet og så kan du ikke bruge den dato. Alt efter hvilket system mægler bruger vil sagen blive beregnet ud fra sidt hjemtagne kurser ved udskrift og de fleste skriver ud når de skal på fremvisning eller fx til hele ugen om søndagen.

Husk at være opmærksom på renten som det sidste stykke tid har ændret sig. Har lige omlagt lån for mine forældre hvilket har resulteret i en besparelse på 100.000kr og deres lån var kun 2 år gammelt...

Ellers kan jeg kun sige at ved store bud pga istandsættelse er det smart som tidligere skrevet at have nogle skriftlige overslag på istandsættelsen som mægler kan forelægge sælger så bliver det måske lidt mere forståeligt for sælger.

Og bed under alle omstændigheder om at få en kopi af lejekontrakten inden i giver bud på noget som helst for er der 1 års opsigelse så kan i byde yderligere ned og så evt istandsætte udvendige ting som tag og lign imens lejer bor der.

Vores bank har udtalt sig, at renten på et huslån p.t. ligger på 6% - ved ikke om det er hverken højt eller lavt...?

Det ville virkelig være træls, hvis vi først kan flytte ind om 1 år - vi har ikke råd til både at have vores nuværende bolig + det nye hus... Så lejekontrakten skal jeg absolut have fat i! - hvis der er en... Det virker lidt "fusket".

[diskobil 357]

Det var ikke mit indtryk at lejeren var "permanent" på nogen måde - mere som om at han havde "fået lov" til at bo der, indtil vi havde fundet en køber. Men det skal absolut checkes!

Udover forholdet til selve lejekontrakten og mulighederne for indflytning handler det jo også om hvor "presset" sælger er. Om man har affundet sig med situationen og lejet ejendommen ud på normale vilkår, eller i nød har sagt ok. du kan bo der indtil vi forhåbentlig får solgt huset.

Renteniveauet som banken oplyser er det aktuelle og gælder derfor aktuelt. Dvs. den rentesats hvor kursen på lånet ligger omkring de 100.

Gevinstmuligheden ved en låneomlægning er hvor sælger har et lavere forrentet lån, og derfor kan indfri dette til en kurs under 100 og opnå en lavere restgæld og højere rente. Eller hvor vi taler om variabelt forrentede lån (rentetilpasning) som så omlægges til fastforrentet.

[goodbyehansen 2]

Hej goodbyehansen!

Du synes ligefrem at vi kan tillade os at starte lavere...? Hvad med 1.500.000kr? Jeg er bare bange for at "fornærme" sælger, så de ikke vil sælge huset til os... Så vidt jeg ved er huset ikke sat ned i pris. Jeg ved ikke om sælger er vild efter at komme af med huset - de bor i et andet hus, og har som tidligere skrevet fået en til at leje sig ind i huset i noget tid. Så det haster nok ikke for dem at komme af med huset - tror jeg...

Har I også lagt nyt tag på? Hvor meget er det kommet til at koste?

Hej Arno

Sender PM om pris på tag.

mvh

goodbyehansen

[lmj 4]

Der er en ting mere I skal have med i overvejelserne, når du nævner, at der er en, der bor til leje i boligen. Såfremt han ikke selv har opsagt sit lejemål eller har en tidsbestemt lejekontrakt, har han et meget langt opsigelsesvarsel. At de opsigelsesgrunde, der findes i lejeloven, kan I ummiddelbart kun benytte jer af den begrundelse, der står i §83, a, nemlig, at I selv ønsker at flytte ind i boligen. Når en lejer opsiges med denne begrundelse, har han dog 1 års opsigelsesvarsel ifølge lovens § 86, stk. 2. Dette gælder også selv om, der evt. står noget andet i hans lejekontrakt, da loven går forud for lejekontrakten.

Så hvis I ikke allerede har set lejekontrakten, så sørg for at få lov til at se indholdet, så I ikke lige pludselig står med en bolig I ikke kan flytte ind i før et år efter, I har overtaget den.

Uha... Det har vi slet ikke tænkt på! Det vil jeg straks ringe og spørge mægleren om i dag... Det ville da godt nok være træls, hvis vi skal vente et helt år på at flytte ind i huset!!

Det var ikke mit indtryk at lejeren var "permanent" på nogen måde - mere som om at han havde "fået lov" til at bo der, indtil vi havde fundet en køber. Men det skal absolut checkes!

Hej Arno

Hvis beboeren "bare har fået lov til at bo der til huset bliver solgt" vil I stå med samme problem. Er der ikke indgået en lejekontrakt med lejeren, er det lejelovens regler, der gælder. Dvs. er der ikke en lejeaftale, gælder opsigelsesvarslet på 1 år stadig. Det er kun hvis lejeren har en tidsbestemt lejekontrakt, at I kan komme udenom opsigelsesvarslet på 1 år.

Da I samtidig først bliver udlejer af ejendommen den dag, I overtager boligen, kan I først opsige hans lejemål pr. den dato. Det er altså ikke bare et års varsel fra I køber ejendommen, men et års varsel fra I overtager den, så I vil kunne komme til at vente længe på at flytte ind.

[Mus01 0]

Vi købte hus i juni sidste år.....

Huset var udbudt til 3.695.000, vi lagde ud med at byde 3.200.000 og efter en del handlen frem og tilbage om prisen havnede vi på 3.300.000 incl. bl.a. gardiner, lamper, haveredskaber, en masse dyrt værktøj, gulvklinker til kælderen og...... en kat ;)

Vi har gennem længere tid holdt øje med boligerne på Boliga. Her kan I se hvor længe huset har været til salg og hvordan prisen har udviklet sig undervejs. Man kan også se om huset har skiftet mægler undervejs, hvilket alt sammen kan hjælpe med at give et samlet billede.

Det har i hvert fald været en stor hjælp da vi skulle have et fingerpeg om hvor vi skulle starte vores bud.

Da vi afgav vores bud lagde vi vægt på at kælderen skulle gennem en total modernisering samt at flere af de originale vinduer trængte til at blive renoveret - resten af huset er renoveret og i tip-top stand med nyt tag, køkken, bad, gæstetoilet etc.

Og så kender jeg godt det med at holde sin begejstring nede.

Da vi så vores hus første gang startede vi i haven en pragtfuld solskinsdag i juni..... allerede der vidste vi, at det her var simpelthen vores fremtidige hjem. Dette blev bare understreget kraftigt da vi kom indenfor i huset.

Hold da op hvor var det svært at holde masken og ikke fare rundt og råbe: "YES YES YES - Jeg VIL ha' det her hus...."

Men vi bevarede heldigvis isen i maven og fortalte roligt og afdæmpet mægleren at vi godt kunne lide huset, men at vi ikke var så begejstrede for kælderen og arbejdet med at istandsætte denne, selvom vi sagtens kunne se de mange muligheder der var.

Vi udbad os betænkningstid fordi vi ikke var helt sikre på det med kælderen.

14 dage efter var vi ude og kigge igen, stadig med is i mave og en bekymret men saglig holdning vedrørende kælderen.

Vi ventede yderligere en uges tid og så afgav vi vores 1. bud. Dagen efter faldt handlen på plads da vi endte på det beløb jeg nævnte tidligere.

Så mit råd til jer skal helt sikkert være, at det er SÅ vigtigt at I lægger låg på jeres begejstring når I er i kontakt med mægler/sælger..... I skal selvfølgelig heller ikke gå i den anden grøft og virke uinteresseret. men find den gyldne mellemvej og sig gerne at I synes godt om huset men at der er et par "hager" som bekymrer jer.

Når der skal lægges nyt tag på huset, renoveres køkken og bad ville jeg uden blussel starte buddet på 1.500.000.

Alt efter hvad I finder ud af med lejeren i huset ville jeg give den mindst 50.000-75.000 yderligere nedaf hvis han ikke er rykket/vil rykke ud af huset nu....

M.h.t. lån, så fik vi gennemgået vores økonomi med udgangspunkt i et fastforrentet 6% obligationslån og det viste sig at vi fint kunne sidde med dette og samtidig have til både rødvin, bøf og anden tant og fjas.

Men vi endte med en helt anden løsning, nemlig et afdragsfrit rentetilpasningslån med tilpasning hvert 4. år.

Det er en billigere lånetype som med afdrag giver os 2000,- mere om måneden i rådighedsbeløb. Vi har samtidig valgt at udnytte afdragsfriheden på realkreditlånet og så betale et større afdrag på pantebrevet, så det er væk om knapt 10 år. Til den tid vil vi sidde tilbage kun med hovedstolen på realkreditlånet som den eneste gæld overhovedet og så kan hele den månedlige ydelse ryge herind, og i teorien vil vi være færdig med lånet efter 30 år.

Så vi sidder med samme månedlige ydelse som hvis vi betalte afdrag, men vi bruger det billige lån til at afdrage det dyrere lån hurtigt i stedet for at de begge to bare cykler derud af. Vi har en aftale med banken om at de holder øje med om der sker en udvikling i renten, der betyder at vi bør skifte over på det fastforrentede lån, så vi er ikke nervøse for at en evt. rentestigning skal slå bunden ud af vores økonomi fordi der er langt op til de 6% fra hvor vi er nu rentemæssigt (kan ikke huske det præcist, men jeg mener at det er lige unde 4%).

Held og lykke med huskøbet!

Stort fra Marianne

[milla_k 0]

Jeg vil også sige at i skal få lavet et prisoverslag på de ting der skal laves og tag gerne mere eller mindre alle k2 og k3'er med så der er mest muligt at presse med.

Og tænk på at det virkelig er købers marked i øjeblikket - og bliver kun bedre, vi er selv igang med at kigge hus, men er lidt bange for at slå os fast lige nu fordi der varsles at priserne falder yderligere med godt 10% det næste halve år.

En side du også kan holde øje med er www.boligsiden.dk der står også hvor meget de er faldet indtil nu hvilket ved mange er omkring 9-10%

En anden lille ting når i har fundet ud af hvor mange penge i kan låne så sørg for at i går ihvert fald et par 100 tusinde under, så i ikke kommer til at sidde for hårdt og der også er penge til forbedringer der nu skal laves

Held og lykke med handlen

Kamilla

[diskobil 357]

[Hvis beboeren "bare har fået lov til at bo der til huset bliver solgt" vil I stå med samme problem. Er der ikke indgået en lejekontrakt med lejeren, er det lejelovens regler, der gælder. Dvs. er der ikke en lejeaftale, gælder opsigelsesvarslet på 1 år stadig. Det er kun hvis lejeren har en tidsbestemt lejekontrakt, at I kan komme udenom opsigelsesvarslet på 1 år.

Da I samtidig først bliver udlejer af ejendommen den dag, I overtager boligen, kan I først opsige hans lejemål pr. den dato. Det er altså ikke bare et års varsel fra I køber ejendommen, men et års varsel fra I overtager den, så I vil kunne komme til at vente længe på at flytte ind.

Det er meget muligt at juraen siger sådan men det ville være direkte dumt at have en ejendom til salg hvis man på forhånd vidste at der først kunne ske indflytning om et år. De har helt sikkert lavet en såkaldt jyde-aftale med pågældende som måske er familie o.l. om at han bare skal ud når der kommer en køber. Men jo - få det bekræftet/undersøgt og få det på skrift.

Vedr. tilpasningslån så har vi selv tjent mange penge på den konto ved at fravælge fastforrentede lån for flere år siden, men jeg har altid villet have 1 årig tilpasning, så jeg selv har mulighed for at disponere årligt. Renten kan stige eller falde meget mærkbart på 4 år men det er begrænset hvor store udsving der kan komme inden for 1 år.

[Mus01 0]

Vedr. tilpasningslån så har vi selv tjent mange penge på den konto ved at fravælge fastforrentede lån for flere år siden, men jeg har altid villet have 1 årig tilpasning, så jeg selv har mulighed for at disponere årligt. Renten kan stige eller falde meget mærkbart på 4 år men det er begrænset hvor store udsving der kan komme inden for 1 år.

Jeg er helt enig i at der kan ske meget i løbet af 4 år.

Det er lidt som at spille på heste, nogen gange vinder man andre gange taber man.

Det er også derfor vi har den lille bagdør stående på klem ved at banken holder øje for os om der sker en udvikling med renten, der gør at vi bør overveje at ændre lånet undervejs.

Vi har en jævnlig og rigtig god kontakt med vores bankrådgiver.... senest i sidste uge hvor han informerede os om at det lån vi har stadig er det mest optimale for os.

Det vigtigste i mine øjne er at man ikke sætter sig så hårdt ved et huskøb at man kun kan få økonomien til at løbe rundt med 1 årigt rentetilpasningslån og afdragsfrihed. Så er der slet ingen elastik til uforudsete situationer eller evt. rentestigninger.

fra Marianne

[Guest MissCath]

Her kan du finde 117 gode råd før du køber hus!

Held og lykke!

Redigeret April 11, 2008 af MissCath

[diskobil 357]

[Det vigtigste i mine øjne er at man ikke sætter sig så hårdt ved et huskøb at man kun kan få økonomien til at løbe rundt med 1 årigt rentetilpasningslån og afdragsfrihed. Så er der slet ingen elastik til uforudsete situationer eller evt. rentestigninger.

fra Marianne

Vi er fuldstændig enige. Naturligvis kan der være nogle perioder med dyre bleindkøb, arbejdsløshed m.v. men ellers er det en god regel at de afdrag man sparer med de afdragsfri lån anvendes til indfrielse af anden privat gæld hvis man har det (hvilket er en god forretning), til forbedringer på hus, pensionsopsparing o.l. men ikke til forbrugsfinansiering.

Det motto følger jeg/vi så ikke selv men der er elastikken også tilstede, i form af en ganske pæn friværdi + et ønske om at trække så lidt muligt løn/udbytte ud af de to firmaer som muligt.

Man skal også huske på at uanset hvilket hus man køber - bortset fra et et helt nyt - så vil der altid være nogle ting man ønsker anderledes eller forbedret og dårlig økonomi/mangl. råderum er heller ikke anbefalelsesværdigt og kan ofte medføre gnidninger generelt.

[Mus01 0]

Det vigtigste er helt sikkert at have elastikken i en eller anden form, netop til den dyre bleperiode, arbejdsløshed eller lignende..

Som førstegangskøbere har vi ingen friværdi og sørger i stedet for at høvle den dyre gæld af hurtigt.

Jeg har flere skræk-eksempler i omgangskredsen på folk der vil have råd til stort hus, ny bil, 2 uger i Thailand to gange om året samt sko til 1000,- parret, skabevis af tøj, Gucci-ure og LV-tasker..... og det kan kun lade sig gøre fordi de sidder med afdragsfrie F1-lån og så en masse forbrugslån/kreditkort.....

Det kan godt være at jeg er en nærigpind, men jeg ville slet ikke kunne leve med den usikkerhed, jeg ville gå rundt med ondt i maven hver eneste dag..... vi har kun gælden i huset og det kan kun gå for langsomt med at få pantebrevet væk så der kun er realkreditlånet tilbage.

fra Marianne

[arno 1]

Udover forholdet til selve lejekontrakten og mulighederne for indflytning handler det jo også om hvor "presset" sælger er. Om man har affundet sig med situationen og lejet ejendommen ud på normale vilkår, eller i nød har sagt ok. du kan bo der indtil vi forhåbentlig får solgt huset.

Okay... Det er godt nok en helt ny verden vi begiver os ind i, kan jeg mærke på mig selv... Der er GODT nok mange ting man skal tænke på. Håber inderligt at vi ikke laver en dum fejl, som vi kommer til at betale for resten af vores liv.

Jeg talte med mægleren om lejeren, og det viste sig at være en bekendt af sælger, som "har fået lov til at bo der", imens huset stod tomt, men aftalen er at lejeren skal flytte ud lige så snart der er en køber til huset.

Sender PM om pris på tag.

Tak for din PM, som jeg har læst en del gange efterhånden!

Hvis beboeren "bare har fået lov til at bo der til huset bliver solgt" vil I stå med samme problem. Er der ikke indgået en lejekontrakt med lejeren, er det lejelovens regler, der gælder. Dvs. er der ikke en lejeaftale, gælder opsigelsesvarslet på 1 år stadig. Det er kun hvis lejeren har en tidsbestemt lejekontrakt, at I kan komme udenom opsigelsesvarslet på 1 år.

Da I samtidig først bliver udlejer af ejendommen den dag, I overtager boligen, kan I først opsige hans lejemål pr. den dato. Det er altså ikke bare et års varsel fra I køber ejendommen, men et års varsel fra I overtager den, så I vil kunne komme til at vente længe på at flytte ind.

Aftalen med lejeren er, at han skal flytte ud lige så snart der er en køber til huset. Så det er rigtig dejligt at vide, og godt at vi blev gjort opmærksomme på at der muligvis kunne være et problem dér...

Vi købte hus i juni sidste år...

Huset var udbudt til 3.695.000, vi lagde ud med at byde 3.200.000 og efter en del handlen frem og tilbage om prisen havnede vi på 3.300.000 incl. bl.a. gardiner, lamper, haveredskaber, en masse dyrt værktøj, gulvklinker til kælderen og... en kat ;)

Vi har gennem længere tid holdt øje med boligerne på Boliga. Her kan I se hvor længe huset har været til salg og hvordan prisen har udviklet sig undervejs. Man kan også se om huset har skiftet mægler undervejs, hvilket alt sammen kan hjælpe med at give et samlet billede.

Det har i hvert fald været en stor hjælp da vi skulle have et fingerpeg om hvor vi skulle starte vores bud.

Da vi afgav vores bud lagde vi vægt på at kælderen skulle gennem en total modernisering samt at flere af de originale vinduer trængte til at blive renoveret - resten af huset er renoveret og i tip-top stand med nyt tag, køkken, bad, gæstetoilet etc.

Og så kender jeg godt det med at holde sin begejstring nede. Da vi så vores hus første gang startede vi i haven en pragtfuld solskinsdag i juni... Allerede der vidste vi, at det her var simpelthen vores fremtidige hjem. Dette blev bare understreget kraftigt da vi kom indenfor i huset.

Hold da op hvor var det svært at holde masken og ikke fare rundt og råbe: "YES YES YES - Jeg VIL ha' det her hus..."

Men vi bevarede heldigvis isen i maven og fortalte roligt og afdæmpet mægleren at vi godt kunne lide huset, men at vi ikke var så begejstrede for kælderen og arbejdet med at istandsætte denne, selvom vi sagtens kunne se de mange muligheder der var.

Vi udbad os betænkningstid fordi vi ikke var helt sikre på det med kælderen.

14 dage efter var vi ude og kigge igen, stadig med is i mave og en bekymret men saglig holdning vedrørende kælderen.

Vi ventede yderligere en uges tid og så afgav vi vores 1. bud. Dagen efter faldt handlen på plads da vi endte på det beløb jeg nævnte tidligere.

Så mit råd til jer skal helt sikkert være, at det er SÅ vigtigt at I lægger låg på jeres begejstring når I er i kontakt med mægler/sælger... I skal selvfølgelig heller ikke gå i den anden grøft og virke uinteresseret. men find den gyldne mellemvej og sig gerne at I synes godt om huset men at der er et par "hager" som bekymrer jer.

Når der skal lægges nyt tag på huset, renoveres køkken og bad ville jeg uden blussel starte buddet på 1.500.000.

Alt efter hvad I finder ud af med lejeren i huset ville jeg give den mindst 50.000-75.000 yderligere nedaf hvis han ikke er rykket/vil rykke ud af huset nu...

Held og lykke med huskøbet!

TAK skal du have!! Det er virkelig en stor beslutning, og jeg er hunde-bange for om vi kommer til at lave en åndssvag fejl. Men samtidig har jeg det enormt godt med at vi har min bankrådgiver, som jeg har haft siden starten af 90'erne, med i det hele. Hun kender mig, og kender vores økonomi ud og ind. Og hvis hun siger NEJ, så er det fordi vi reelt ikke kan klare det økonomisk. Men siger hun JA, så ved jeg også at det passer. Derfor er jeg heller ikke interesseret i at "shoppe banker", hvis vores egen siger nej. For så skal det ikke være dét hus (selvom det bliver med blødende hjerte hvis vi skal vinke farvel til huset...).

Det var på BOLIGA at vi fandt frem til huset, så siden er en af "mine bedste venner"

Men PUUUUHA hvor er det nærmest umuligt ikke at styrte rundt i huset og råbe af begejstring, kaste sig rundt i haven og rulle rundt i græsset, eller starte med at flytte ind med det samme!! Det er bare så FEDT det hus, og jeg har slet ikke problemer med at se mig selv i hver eneste lille krog i hus, have og den by huset ligger i... Vi var lige derude forbi i går, og min mave slog glædes-knuder, bare ved at køre langsomt forbi huset (to gange ). Så jeg krydser fortsat inderligt fingre for at det kan lade sig gøre - og KORS der er lang tid til onsdag, hvor vi kan snakke med min bankrådgiver.

Jeg vil også sige at i skal få lavet et prisoverslag på de ting der skal laves og tag gerne mere eller mindre alle k2 og k3'er med så der er mest muligt at presse med.

Og tænk på at det virkelig er købers marked i øjeblikket - og bliver kun bedre, vi er selv igang med at kigge hus, men er lidt bange for at slå os fast lige nu fordi der varsles at priserne falder yderligere med godt 10% det næste halve år.

En side du også kan holde øje med er www.boligsiden.dk der står også hvor meget de er faldet indtil nu hvilket ved mange er omkring 9-10%

En anden lille ting når i har fundet ud af hvor mange penge i kan låne så sørg for at i går ihvert fald et par 100 tusinde under, så i ikke kommer til at sidde for hårdt og der også er penge til forbedringer der nu skal laves

Held og lykke med handlen

Kamilla

Hvordan laver man bedst sådan et prisoverslag? Det har jeg virkelig ingen anelse om...?

Og -- der er så mange som siger at "det er købers marked lige for tiden", men hvad vil det helt præcist betyde?

Det er meget muligt at juraen siger sådan men det ville være direkte dumt at have en ejendom til salg hvis man på forhånd vidste at der først kunne ske indflytning om et år. De har helt sikkert lavet en såkaldt jyde-aftale med pågældende som måske er familie o.l. om at han bare skal ud når der kommer en køber. Men jo - få det bekræftet/undersøgt og få det på skrift.

Vedr. tilpasningslån så har vi selv tjent mange penge på den konto ved at fravælge fastforrentede lån for flere år siden, men jeg har altid villet have 1 årig tilpasning, så jeg selv har mulighed for at disponere årligt. Renten kan stige eller falde meget mærkbart på 4 år men det er begrænset hvor store udsving der kan komme inden for 1 år.

Det er helt klart en "jyde-aftale" de har lavet med lejeren. Det bekræftede mægleren i hvert fald i går. Mener du at jeg SKAL have det på skrift, at lejeren flytter ud når vi har købt huset...? Mægleren virkede lidt overrasket over at vi havde tænkt på det - som om at det var en stor selvfølgelighed at lejeren flyttede lige så snart huset var solgt.

Det vigtigste i mine øjne er at man ikke sætter sig så hårdt ved et huskøb at man kun kan få økonomien til at løbe rundt med 1 årigt rentetilpasningslån og afdragsfrihed. Så er der slet ingen elastik til uforudsete situationer eller evt. rentestigninger.

ENIG! Det er også derfor at jeg ikke har lyst til at "shoppe banker", hvis vi får NEJ hos min bankrådgiver. Hun kender vores økonomi, og ved hvad vi kan og ikke kan. Så hvis hun siger nej, så er det fordi vi ikke har råd til det. Jeg gider nemlig heller ikke sidde hver måned og vende og dreje alt, for at se om vi har råd til at vifte lidt med ørerne. Det SKAL være realistisk.

Her kan du finde 117 gode råd før du køber hus!

Held og lykke!

Tak for linket - men jeg kan desværre ikke se nogle råd på siden...?

[arno 1]

Man skal også huske på at uanset hvilket hus man køber - bortset fra et et helt nyt - så vil der altid være nogle ting man ønsker anderledes eller forbedret og dårlig økonomi/mangl. råderum er heller ikke anbefalelsesværdigt og kan ofte medføre gnidninger generelt.

Enig... Det er vi også meget OBS'ede på. Der vil altid være nogle ting som skal ordnes eller forbedres med et hus, og det skal der også være råd til.

Det vigtigste er helt sikkert at have elastikken i en eller anden form, netop til den dyre bleperiode, arbejdsløshed eller lignende..

Som førstegangskøbere har vi ingen friværdi og sørger i stedet for at høvle den dyre gæld af hurtigt.

Jeg har flere skræk-eksempler i omgangskredsen på folk der vil have råd til stort hus, ny bil, 2 uger i Thailand to gange om året samt sko til 1000,- parret, skabevis af tøj, Gucci-ure og LV-tasker..... og det kan kun lade sig gøre fordi de sidder med afdragsfrie F1-lån og så en masse forbrugslån/kreditkort.....

Det kan godt være at jeg er en nærigpind, men jeg ville slet ikke kunne leve med den usikkerhed, jeg ville gå rundt med ondt i maven hver eneste dag..... vi har kun gælden i huset og det kan kun gå for langsomt med at få pantebrevet væk så der kun er realkreditlånet tilbage.

Vi har heldigvis ingen kreditkort eller forbrugslån, fordi jeg fik stoppet min mand dengang vi flyttede sammen. Han havde et lidt "mystisk" forhold til økonomi, men jeg overtalte ham til at overlade alt der havde med pengesager til mig, og siden er alt kørt på meget "ordnede skinner". Dvs f.eks. hvis et fjernsyn går i stykker, så må vi spare sammen til et nyt, og undvære i mellemtiden. Jeg HADER at låne penge til forbrugsgoder...

Og ferie + Gucci sko bliver der heller ikke meget af, hvis vi køber huset. Vi er begge meget opsatte på at putte penge i huset - det bliver lækkert ikke bare at "smide en masse penge ud af vinduet" til leje af lejligheden vi bor i (som er ret dyr), men i stedet vide at vi hver måned smider penge i huset - til os selv. Det bliver virkelig dejligt.

[Mus01 0]

Ihhhh, Mette.....det lyder for mig som om I er helt på rette vej!

Det er en kæmpe stor beslutning, men det bliver en af de bedste beslutninger i jeres liv.

Mavefornemmelsen omkring huset er i orden, I har gjort jer tanker om økonomien og har en fornuftig holdning omkring dette så det bliver en glæde at blive husejer.

Jeg er sikker på at siger banken ja på onsdag så kan I helt roligt begynde at indgå forhandlinger.

Hvis I har fået et fuldt overblik over husets stand (evt. med hjælp fra en bygningssagkyndig), tegner ejerskifteforsikring (VIGTIGT-VIGTIGT-VIGTIGT) og har fået lagt et ordentligt budget sammen med banken, så tror jeg ikke at du behøver at være nervøs.

Det var i hvert fald de tre ting, vi sørgede for var i orden inden vi købte og årsagen til at vi med ro i sindet satte vores underskrifter på købsaftalen hos ejendomsmægleren.

.... lige et par ord om ejerkifteforsikring:

Det er SÅ hammer-vigtigt at tegne sådan en. Jeg har læst herinde i en tidligere tråd for læææææænge at nogen mente at ejerskifteforsikrig var unødvendigt fordi villaforsikringen dækkede...... Jeg talte med vores assurandør om dette og intet kan være mere forkert.

En lidt firkantet tommelfingerregel er at ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader, der har været tilstede før huset blev handlet. Villaforsikringen dækker skader, der opstår efter I overtager huset på de områder, der er nævnt i policen.

Hvis I efter overtagelsen f.eks. opdager at der er noget galt med tagkonstruktionen, kloakken eller fundamentet og dette ikke er nævnt i tilstandsrapporten, så dækker ejerskifteforsikringen - villaforsikringen dækker ikke denne slags skader.

Det er også en rigtig god idé at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, der dækker i 10 år i stedet for de normale 5 år. Det er en forskel på 5.000,- i pris og det er virkelig et dumt sted at spare i forhold man handler hus til mere end en million kroner.

Husk nu at holde os opdateret.... jeg er SÅ spændt på at høre hvad banken siger på onsdag. Og siger de ja.... så ved du godt at vi kræver billeder på bordet, ikke? ;)

Stort fra Marianne